Contexte
La copropriété du Gacet Tage Amsterdam a été construite en 1974 dans le quartier du Blosne à Rennes. Elle est composée de 80 logements répartis en 5 bâtiments quasiment identiques avec une orientation nord-sud pour 2 bâtiments et est-ouest pour les 3 autres. Elle a fait l'objet d'une rénovation énergétique ambitieuse qui a pu aboutir notamment grâce au rôle d'AMO porté par Habitation Familiale. Cette opération a été initiée suite à un appel à projet de la Ville de Rennes pour identifier ou inciter des initiatives de rénovation de copropriétés.
Objectifs prioritaires
Amener le CEP initial moyen de 234 kWhep/m2/an à une valeur inférieure à 88 kWhep/m2/an
Maîtriser les charges payées par les occupants
Améliorer le confort thermique, la qualité de l'air et le confort acoustique des logements
Rénover les halls d'entrée pour améliorer le confort thermique et la sécurité des occupants
Démarches / Labels / Certifications
Ce projet de rénovation énergétique ambitieux a été mené dans le cadre d'une démarche participative avec les copropriétaires qui s'est déroulée sur 2 années. Une charte tripartite a été signée entre les parties prenantes (la copropriété, la ville de Renne et Habitation Familiale). De nombreux ateliers et réunions d'information ont été organisés pour préciser les besoins et a permis à Habitation Familiale de rédiger le cahier des charges.
La démarche a fait l'objet d'une demande de labellisation BBC Rénovation - Promotelec.
Facteurs de réussite
« Le travail d'information, d'explication et d'accompagnement en amont et tout au long du projet est incontournable pour la réussite d'un tel projet. Il faut essayer assez rapidement de faire chiffrer le projet, les propriétaires n'étant pas toujours réceptifs et parfois inquiets tant qu'il n'y a pas de coût en face du projet. En phase chantier, des rencontres régulières sont nécessaires avec les copropriétaires pour les tenir informés et répondre à leurs interrogations de manière formelle. Le conducteur de travaux, présent sur le site a fait remonter la nécessité d’une tierce personne pour assurer la relation avec les habitants. Ce poste avait été notifié dans le cahier des charges et donc prévu et chiffré par l'entreprise. Durant 10 mois une mission de "relation résidents" a donc été assurée »
Habitation familiale.
Difficultés rencontrées / Solutions apportées / Enseignements
Trois types de difficultés ont été rencontrés. Deux difficultés d'ordre générale et inhérentes au projet de rénovation énergétique d'une copropriété concernant la gestion administrative et le financement, une difficulté d'ordre technique liée à au choix de la mise en oeuvre d'une isolation thermique par l'extérieur (ITE).
Gestion administrative
C’est la synergie recherchée par Habitation Familiale dans son rôle d’ensemblier qui a permis l’aboutissement de ce projet.
Une rénovation d'envergure dans le parc privé ne peut pas se faire sans l'adhésion du plus grand nombre au projet.
Gestion financière
L'importance du financement par subvention dans ce projet ne permet pas d'envisager une reproductibilité à grande échelle mais ne remet pas en cause la démarche nécessaire à l'aboutissement d'un tel projet. Des solutions alternatives pour le financement sont à explorer.
Dans ce projet, bien que le montant des subventions soit élevé et qu'un temps de présentation, d'explication et de travail coopératif aient été mené, le vote des travaux s'est fait à une faible majorité. Les principaux freins évoqués sont les coûts, l'intérêt de tels travaux pour des propriétaires âgés qui ont appris à vivre dans leur logement en l'état (question d'habitude) et qui ne sont pas sensibles à la question de valeur patrimoniale.
Gestion technique
Mise en oeuvre de l'ITE avec une hétérogénéité des menuiseries extérieures.
Une des principales difficultés dans la pose de l'isolant et du bardage a été de s'adapter à la diversité des menuiseries remplacées au fil des ans par les copropriétaires. L’objectif était de conserver l'accessibilité des coffres de volets roulants extérieurs tout en limitant les ponts thermiques. La solution consistant à mettre en oeuvre un habillage démontable a engendré une plus-value essentiellement due au temps passé. Cette plus-value a été prise en compte grâce à une enveloppe "aléas" provisionnée au préalable. Cette problématique et les solutions apportées sont détaillées dans le focus technique pages 4 et 5.
Vide sanitaire et isolation du plancher bas
La hauteur du vide sanitaire étant insuffisante au regard du code du travail pour y accéder, l'isolation des plancher bas n'a pas été envisagée.
